Eine Vervielfältigertabelle ist eine Übersicht aus dem Bewertungsgesetz, mit der sich wiederkehrende Zahlungen in einen einmaligen Kapitalwert umrechnen lassen. Der passende Faktor wird mit dem Jahreswert multipliziert, fertig ist der Barwert. Angewendet wird das Verfahren vor allem bei Nießbrauch, Erbbauzins und bei der Bewertung von Immobilien für die Grundsteuer. Dieser Beitrag zum Thema erklärt den Aufbau, zeigt eine Tabelle und rechnet zwei Beispiele vor.
Was ist eine Vervielfältigertabelle?
Der Begriff beschreibt eine Tabelle mit Barwertfaktoren. Sie beantwortet eine einfache Frage: Was ist eine Zahlung wert, die nicht sofort, sondern über viele Jahre verteilt fließt? Ein Euro in zwanzig Jahren ist heute weniger wert als ein Euro sofort, weil Geld in der Zwischenzeit Zinsen bringt. Der Vervielfältiger rechnet diesen Effekt heraus, indem er alle künftigen Zahlungen auf den heutigen Zeitpunkt abzinst und addiert.
Das Steuerrecht nutzt dafür festgeschriebene Tabellen statt freier Berechnungen, damit die Bewertung für alle gleich ausfällt. Im Bewertungsgesetz, kurz BewG, finden sich mehrere solcher Anlagen. Die wichtigsten sind Anlage 9a für wiederkehrende Nutzungen und Leistungen von bestimmter Dauer nach § 13 und Anlage 37 für die Kapitalisierung des Reinertrags bei der Grundsteuer nach § 253 Absatz 2. Für lebenslängliche Rechte gilt § 14 mit eigenen Vervielfältigern, die das Bundesministerium der Finanzen auf Grundlage der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes veröffentlicht.
Zweck und Nutzen
Ohne einheitlichen Kapitalisierungsfaktor wäre jede Bewertung angreifbar. Die Tabelle schafft eine klare Berechnungsvorschrift und macht Ergebnisse nachprüfbar. Praktisch relevant ist sie in vier Bereichen: bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer, wenn ein Nießbrauch oder eine Rente zu bewerten ist, bei der Grundsteuer im Ertragswertverfahren, bei Erbbaurechten sowie bei der Verkehrswertermittlung von Immobilien. Auch Investoren rechnen nach demselben Prinzip, wenn sie aus Mieteinnahmen einen Kaufpreis ableiten. Dort heißt der Kehrwert des Faktors schlicht Rendite, eine Kennzahl, die dasselbe Verhältnis von der anderen Seite betrachtet.
Aufbau und Struktur
Jede Vervielfältigertabelle hat zwei Achsen. Die Zeilen stehen für die Dauer, also die Laufzeit des Rechts oder die Restnutzungsdauer des Gebäudes in Jahren. Die Spalten stehen für den Zinssatz. Am Schnittpunkt steht der Faktor. Dahinter steckt die Barwertformel einer nachschüssigen Rente:
i = Zinssatz als Dezimalzahl, n = Anzahl der Jahre
Zwei Eigenschaften fallen beim Blick in die Tabelle auf. Erstens: Je höher der Zinssatz, desto kleiner der Faktor, weil künftige Zahlungen stärker abgewertet werden. Zweitens: Der Faktor wächst mit der Laufzeit immer langsamer und nähert sich einer Obergrenze. Bei 5 Prozent erreicht er selbst nach 80 Jahren nur knapp 20, weil späte Zahlungen durch die Zinseszinsen kaum noch ins Gewicht fallen. Genau deshalb macht es bei alten Gebäuden wenig Unterschied, ob die Restnutzungsdauer 60 oder 70 Jahre beträgt.
Beispieltabelle mit Vervielfältigern
| Jahre | 2,5 % | 3,0 % | 3,5 % | 4,0 % | 4,5 % | 5,0 % | 5,5 % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 | 8,75 | 8,53 | 8,32 | 8,11 | 7,91 | 7,72 | 7,54 |
| 20 | 15,59 | 14,88 | 14,21 | 13,59 | 13,01 | 12,46 | 11,95 |
| 30 | 20,93 | 19,60 | 18,39 | 17,29 | 16,29 | 15,37 | 14,53 |
| 40 | 25,10 | 23,11 | 21,36 | 19,79 | 18,40 | 17,16 | 16,05 |
| 50 | 28,36 | 25,73 | 23,46 | 21,48 | 19,76 | 18,26 | 16,93 |
| 60 | 30,91 | 27,68 | 24,94 | 22,62 | 20,64 | 18,93 | 17,45 |
| 70 | 32,90 | 29,12 | 26,00 | 23,39 | 21,20 | 19,34 | 17,75 |
| 80 | 34,45 | 30,20 | 26,75 | 23,92 | 21,57 | 19,60 | 17,93 |
Diese Übersicht dient der Orientierung und ersetzt nicht den Blick in die maßgebliche Anlage. Für amtliche Zwecke gilt ausschließlich der im Gesetz abgedruckte Wert, der im Anhang des Bewertungsgesetzes und in jeder Online Datenbank zum Gesetzestext zu finden ist.
Wie man die Tabelle liest und anwendet
Die Anwendung folgt immer demselben Ablauf. Zuerst wird der Jahreswert bestimmt, also die wiederkehrende Leistung pro Jahr. Dann steht die Dauer fest, entweder die vereinbarte Laufzeit oder die Restnutzungsdauer. Anschließend wird der Zinssatz ermittelt, der je nach Vorschrift vorgegeben ist. Schließlich liest man den Faktor ab und multipliziert ihn mit dem Jahreswert. Das Ergebnis ist der Kapitalwert.
Beispiel Nießbrauch: Eine Wohnung wird verschenkt, die Schenkerin behält ein Wohnrecht für 20 Jahre. Die ortsübliche Miete beträgt 9.000 Euro im Jahr. Nach § 13 Absatz 1 BewG gilt ein Zinssatz von 5,5 Prozent, der Faktor für 20 Jahre liegt bei 11,95. Der Kapitalwert beträgt damit rund 107.550 Euro. Dieser Betrag mindert die Bereicherung und damit die Schenkungsteuer.
Beispiel Ertragswert: Ein Mietwohngrundstück erzielt einen jährlichen Reinertrag von 24.000 Euro nach Abzug der Bewirtschaftungskosten. Die Restnutzungsdauer beträgt 40 Jahre, der Liegenschaftszins 4,0 Prozent. Der Vervielfältiger von 19,79 ergibt einen kapitalisierten Reinertrag von rund 474.960 Euro. Hinzu kommt der abgezinste Bodenwert, erst die Summe ergibt den Ertragswert.
Zwei Stolperfallen sind verbreitet. Die Zahlungsweise spielt eine Rolle: Die Tabellen gehen vom Jahresbetrag aus, bei monatlicher Zahlung rechnet man den Jahreswert als Mittelwert der zwölf Raten. Eine gesonderte Berücksichtigung von Zwischenzinsen für unterjährige Zahlungen sieht das Gesetz dabei nicht vor. Und bei Rechten, die von der Lebenszeit einer Person abhängen, darf nicht die Laufzeittabelle verwendet werden, sondern allein die auf der Sterbetafel beruhende Vorschrift des § 14 BewG.
Vervielfältiger bei der Grundsteuer
Seit der Reform durch das Grundsteuer Reformgesetz werden Wohngrundstücke im Bundesmodell nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Der Vervielfältiger aus Anlage 37 hängt dabei von zwei Größen ab: dem Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG und der Restnutzungsdauer. Der Liegenschaftszins ist je Grundstücksart gesetzlich festgelegt und reicht von 2,5 Prozent bei Einfamilienhäusern bis 5,5 Prozent bei Geschäftsgrundstücken. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 abzüglich des Gebäudealters, beträgt aber mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer.
Wichtig für Leser in Bayern: Der Freistaat wendet das Bundesmodell nicht an. Bayern hat sich für ein reines Flächenmodell entschieden, bei dem allein Grundstücks- und Gebäudeflächen mit festen Äquivalenzzahlen multipliziert werden. Ertragswert, Liegenschaftszins und Vervielfältiger spielen für die bayerische Grundsteuer also keine Rolle. Relevant wird Anlage 37 für bayerische Eigentümer nur, wenn sie Grundbesitz in einem Land mit Bundesmodell haben, etwa in Berlin oder Nordrhein-Westfalen. Für Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt dagegen bundesweit einheitlich das Bewertungsgesetz, dort sind die Vervielfältiger auch in Bayern maßgeblich.
Quellen
Maßgeblich sind das Bewertungsgesetz in der aktuellen Fassung, insbesondere § 13 BewG mit Anlage 9a, § 14 BewG für lebenslängliche Nutzungen sowie § 253 BewG mit den Anlagen 37 und 38. Die Vervielfältiger für lebenslängliche Rechte veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen jährlich auf Basis der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Für Bayern gilt bei der Grundsteuer das Bayerische Grundsteuergesetz. Die Werte in der Beispieltabelle wurden nach der genannten Formel berechnet und können von den amtlichen Angaben geringfügig abweichen. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung, alle Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026.
Häufige Fragen
Welcher Zinssatz gilt für den Vervielfältiger?
Das hängt von der Vorschrift ab. Bei wiederkehrenden Nutzungen nach § 13 BewG sind es 5,5 Prozent. Bei der Grundsteuer im Bundesmodell gilt der gesetzlich festgelegte Liegenschaftszinssatz je Grundstücksart. In der freien Verkehrswertermittlung nach Immobilienwertermittlungsverordnung werden dagegen die vom Gutachterausschuss ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze verwendet.
Gibt es eine Obergrenze für den Kapitalwert?
Ja. Nach § 13 Absatz 2 BewG ist der Kapitalwert einer Nutzung von unbestimmter Dauer auf das 9,3-fache des Jahreswerts begrenzt. Zusätzlich begrenzt § 16 BewG den Jahreswert selbst auf ein Achtzehntel des Grundstückswerts.
Wo finde ich die amtliche Tabelle?
Im Anhang des Bewertungsgesetzes. Das Inhaltsverzeichnis des Gesetzes listet die Anlagen auf, der Text ist über die Online Datenbank des Bundesjustizministeriums frei zugänglich. Die jährlich aktualisierten Vervielfältiger für lebenslängliche Nutzungen erscheinen als Schreiben des Bundesfinanzministeriums.
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