Mieterhöhung maximal Bayern: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete in Bayern um höchstens 20 Prozent steigen. In 285 Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, darunter München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Fürth und das gesamte Münchner Umland, gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Rechtsgrundlage ist § 558 BGB in Verbindung mit der Bayerischen Mieterschutzverordnung (MiSchuV). Das Thema betrifft viele Regionen Bayerns ab Einzug in eine Wohnung. Dieser Ratgeber zeigt Voraussetzungen, Regelungen, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Begründung, Fristen, Ablauf und alle wichtigen Informationen und Infos rund um Mieterrechte im Überblick.
Gesetzliche Grundlage: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 558 BGB die Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter darf vom Mieter die Zustimmung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, wenn die bisherige Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist (Jahressperrfrist plus drei Monate Wartezeit). Modernisierungsbedingte Erhöhungen nach § 559 BGB sind eigenständig geregelt und werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet.
Definition: Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietzins, der in einer Gemeinde oder einem vergleichbaren Wohnungsmarkt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde. Sie ist die maximale Grenze und definiert die zulässige Miethöhe, bis zu der die Miete in laufenden Mietverhältnissen angepasst werden darf. Grundlage zur Ermittlung sind Mietspiegel, Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Alles, was über diese Vergleichsmiete hinausgeht, gilt als unzulässig. Bei Fragen zur Berechnung beraten Mietervereine.
Kappungsgrenze in Bayern
Definition Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist die zweite Schutzgrenze neben der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie begrenzt die prozentuale Erhöhung der Miete innerhalb von drei Jahren. Zweck ist der Schutz vor sprunghaften Anpassungen. Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf der Vermieter die Miete nicht über die Kappungsgrenze hinaus erhöhen. Die Begrenzung gilt zusätzlich, beide Vorgaben müssen gleichzeitig eingehalten werden.
Maximale prozentuale Mieterhöhung in Bayern innerhalb von drei Jahren
Die Miete darf in Bayern innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen (allgemeine Kappungsgrenze). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Beispiel: Bei einer Ausgangsmiete von 800 Euro vor drei Jahren sind in München maximal 920 Euro zulässig (15 Prozent), außerhalb der ausgewiesenen Gemeinden maximal 960 Euro (20 Prozent).
Welche Gemeinden in Bayern haben 15 Prozent?
Seit dem 1. Januar 2026 gilt die neue Mieterschutzverordnung in 285 bayerischen Städten und Gemeinden, gegenüber 208 zuvor. Dazu gehören laut Verordnung vom 16.12.2025 unter anderem die kreisfreien Städte München, Augsburg, Aschaffenburg, Bamberg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Kempten, Landshut, Nürnberg, Regensburg, Rosenheim, Schwabach, Würzburg sowie zahlreiche Gemeinden in den Landkreisen München, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen, Berchtesgadener Land, Fürstenfeldbruck, Starnberg, Miesbach und Ebersberg. Die vollständige Liste findet sich in der Anlage zur Mieterschutzverordnung (Quelle: BayMBl. 2025 Nr. 558). Justizminister Georg Eisenreich begründet die Ausweitung mit dem Schutz von Familien und Senioren in den Ballungsräumen.
Unterschied Kappungsgrenze und Mietpreisbremse
| Merkmal | Kappungsgrenze (§ 558 BGB) | Mietpreisbremse (§ 556d BGB) |
|---|---|---|
| Greift bei | Bestehendem Mietvertrag | Neuvermietung / Mietbeginn |
| Grenze | 20 % (bzw. 15 %) in 3 Jahren | 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete |
| Bezug | Bisherige Miete | Ortsübliche Vergleichsmiete |
| Geltung | Bundesweit (15 % nur in angespannten Gebieten) | Nur in angespannten Gebieten |
Mietpreisbremse: Wo gilt sie in Bayern?
Die Mietpreisbremse gilt in den gleichen 285 Städten und Gemeinden wie die abgesenkte Kappungsgrenze. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten (erste Vermietung nach 1.10.2014) und umfassend modernisierte Wohnungen. Die Begrenzung läuft bis 31. Dezember 2029 (bundesgesetzlich verlängert). Aktuelle Bekanntmachung im BayMBl. 2025 Nr. 558.
Wie muss der Vermieter eine Mieterhöhung begründen?
Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen begründen. Anerkannte Begründungsmittel sind: 1. qualifizierter oder einfacher Mietspiegel der Gemeinde (z. B. Mietspiegel München 2025 mit Durchschnitt 15,38 Euro/m²), 2. Mietdatenbank (z. B. der Stadt Nürnberg), 3. Sachverständigengutachten eines vereidigten Gutachters, 4. Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen aus dem gleichen Wohnungsmarkt. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, muss der Vermieter die Angabe in seinem Mieterhöhungsschreiben in jedem Fall mitteilen.
Formale Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen
- Textform (§ 558a BGB): schriftlich oder per E Mail mit lesbarer Erklärung, an alle Mieter im Mietvertrag adressiert.
- Begründung mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder Vergleichswohnungen.
- Zustimmungsaufforderung mit konkretem neuem Mietzins und Termin der Erhöhung.
- Jahressperrfrist: keine Erhöhung in den ersten 12 Monaten nach Mietbeginn oder letzter Erhöhung.
- Wartezeit: Mietzins muss bei Wirksamwerden 15 Monate unverändert gewesen sein.
- Mehrere Erhöhungen innerhalb von drei Jahren werden zur Kappungsgrenze addiert.
Frist für Zustimmung des Mieters
Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen (Überlegungsfrist nach § 558b Abs. 2 BGB). Beispiel: Erhalt am 5. März, Frist endet am 31. Mai. Bei Zustimmung wird die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang fällig. Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Zustimmungsklage einreichen.
Rechte und Pflichten des Mieters bei Mieterhöhung
Der Mieter sollte das Mieterhöhungsverlangen sorgfältig auf Formalien, Berechnung und Vergleichsmiete prüfen. Möglichkeiten: vollständige Zustimmung, Teilzustimmung bis zur tatsächlich zulässigen Höhe, Verweigerung der Zustimmung oder Einspruch wegen Formfehlern. Eine Beratung durch den Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht ist empfehlenswert. Auf Basis der Beratung kann ein gezieltes Vorgehen erfolgen.
Was tun bei formal fehlerhafter Mieterhöhung?
Bei Form- oder Inhaltsfehlern kann der Mieter das Mieterhöhungsverlangen schriftlich zurückweisen. Häufige Fehler: fehlende Begründung, falscher Mietspiegel, nicht ausreichende Anzahl Vergleichswohnungen, Verstoß gegen die Jahressperrfrist, Berechnungsfehler. Der Vermieter muss in dem Fall ein neues, formgerechtes Mieterhöhungsverlangen stellen. Bis dahin bleibt der bisherige Mietzins. Vorgaben aus § 558a BGB streng einhalten.
Modernisierungsmaßnahmen und andere Erhöhungsgründe
Erhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB sind eigenständig geregelt. Maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden (für Modernisierungen ab 1.1.2019). Diese Erhöhungen werden nicht in die Kappungsgrenze einberechnet. Begrenzung absolut: Erhöhung der Miete um maximal 3 Euro/m² in sechs Jahren (in günstigen Wohnungsmärkten 2 Euro/m²). Betriebskosten sind keine Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB und werden separat abgerechnet.
Quellen
§ 558, § 558a, § 558b, § 559, § 556d BGB auf gesetze-im-internet.de. Mieterschutzverordnung BayMBl. 2025 Nr. 558 vom 16.12.2025, Bayerisches Landesportal bayern.de mit Begründung von Justizminister Georg Eisenreich. Mietspiegel München 2025. BayernPortal Mieterschutz. Stand: April 2026, ohne Gewähr.
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