Herrenlose Grundstücke Bayern: § 928 BGB, Fiskus und Erwerb

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Herrenlose Grundstücke Bayern sind ein Nischenthema im Immobilienmarkt. Jedes Jahr geben einzelne Eigentümer ihren Grundbesitz per Verzicht im Grundbuch auf. Für den Freistaats Bayern ergibt sich daraus ein Aneignungsrecht nach § 928 Absatz 2 BGB, das der Staat über die Immobilien Freistaat Bayern (IMBY) ausübt. Für Privatpersonen, Makler und kommunale Entscheider ist die Rechtslage oft unklar. Dieser Ratgeber erklärt die Grundlagen, zeigt die Zuständigkeiten der bayerischen Behörden und beantwortet die Fragen nach Listen, Verkauf, Erwerbsmöglichkeiten und allem, was beim Erwerb zu beachten ist. Informationen aus offiziellen Quellen machen die Abläufe transparent und nachvollziehbar.

Was ist ein herrenloses Grundstück?

Ein herrenloses Grundstück ist ein Grundstück, an dem der frühere Inhaber sein Eigentum aufgegeben hat. Der Verzicht erfolgt durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt und wird im Grundbuch eingetragen. Nach der Eintragung hat das Grundstück keinen rechtlichen Eigentümer mehr. Trotzdem bestehen bestehende Grundpfandrechte und andere Belastungen grundsätzlich fort.

Der Begriff ist strikt von einem Grundstück mit „unbekanntem Eigentümer“ zu trennen. Bei einem unbekannten Eigentümer existiert weiterhin ein Berechtigter, der lediglich nicht auffindbar ist. Bei einem herrenlosen Grundstück ist das Eigentum durch bewusste Erklärung aufgegeben worden. Dies geschieht aus verschiedenen Gründen: belastete Nachlassimmobilien, unwirtschaftliche Gebäuden in Abrissqualität oder Flächen mit Altlasten, deren Sanierung teurer wäre als der Marktwert. Jeder Eigentümer hat das Recht zur Abgabe seines Eigentums.

Rechtslage: § 928 BGB als Grundlage der Herrenlosigkeit

Die zentrale Rechtsgrundlage ist § 928 BGB. Absatz 1 regelt die Aufgabe des Eigentums durch den bisherigen Eigentümer. Absatz 2 regelt die Aneignungsrechte des Fiskus. Aus diesen beiden Sätzen folgt der komplette Mechanismus, der in ganz Deutschland gilt.

Wie wird ein Grundstück herrenlos?

Der Prozess läuft in drei Schritten ab:

1. Eigentumsaufgabe erklären: Der Eigentümer erklärt den Verzicht gegenüber dem Grundbuchamt. Die Erklärung muss notariell beglaubigt werden (§ 29 GBO).
2. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt den Verzicht ein. Erst mit der Eintragung wird das Grundstück wirksam herrenlos.
3. Mitteilung an den Fiskus: Das Grundbuchamt informiert das zuständige Land. Das Bundesland prüft dann, ob es sein Aneignungsrecht ausübt.

Wichtig: Eine mündliche oder formlose Aufgabe des Eigentums reicht nicht. Der Eigentumsverzicht ist formstreng. Ohne Eintragung im Register bleibt die bestehende Eintragung wirksam. Bis zum tatsächlichen Vollzug eines Verzichts gilt der bisherige Eigentümer weiterhin als Inhaber.

Aneignung durch den Freistaat Bayern (Fiskus)

Ein in Bayern gelegenes herrenloses Grundstück fällt nicht automatisch dem Freistaat Bayern zu. Dem Fiskus steht jedoch nach § 928 Absatz 2 BGB das Aneignungsrecht zu. Er kann sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen oder das Recht an einen Dritten gegen Entgelt übertragen. Die Praxis des Freistaats ist dabei eindeutig: Bayern verzichtet grundsätzlich nicht auf sein Aneignungsrecht.

Diese Haltung unterscheidet Bayern deutlich von anderen Bundesländern. Während einige Länder wie der brandenburgischen Landesbetrieb für Liegenschaften und Bauen ausdrücklich Listen mit verzichteten Grundstücken veröffentlichen, nutzt der Freistaat sein Recht durchgehend. Der Staat prüft jeden Fall einzeln, entscheidet aber in der Regel zugunsten der Aneignung oder einer entgeltlichen Übertragung an einen interessierten Dritten.

Zuständige Behörde in Bayern: Immobilien Freistaat Bayern (IMBY)

Für die Verwaltung herrenloser Grundstücke ist die Immobilien Freistaat Bayern zuständig, kurz IMBY. Sie gehört zum Geschäftsbereich des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen und für Heimat und übernimmt als eine der wichtigsten Behörden im Immobilienbereich die operativen Aufgaben. Die IMBY vertritt den Freistaat Bayern in allen grundstücksbezogenen Angelegenheiten, einschließlich der Aneignung, Verwertung und Veräußerung von Grundbesitz.

• Zentrale Verwaltung: Immobilien Freistaat Bayern, Neuhauser Straße 8, 80331 München
• Regionalvertretungen: In jedem Regierungsbezirk eigene Stellen (Oberfranken: Bamberg, Niederbayern: Landshut, Oberpfalz: Regensburg, Mittelfranken: Nürnberg, Unterfranken: Würzburg, Schwaben: Augsburg, Oberbayern: München)
• Website: www.immobilien.bayern.de mit allen aktuellen Ausschreibungen
• Fachbereich: Immobilienverkehr und Eigentum

Jede Regionalvertretung betreut die Objekte im eigenen Bezirk. Wer sich für ein konkretes herrenloses Grundstück interessiert, wendet sich also an die zuständige Stelle im jeweiligen Regierungsbezirk, nicht an die Zentrale in München.

Kann ich als Privatperson ein herrenloses Grundstück erwerben?

Die kurze Antwort: Ja, aber meist nur über den Weg der Immobilien Freistaat Bayern. Da Bayern grundsätzlich auf sein Aneignungsrecht nicht verzichtet, kann ein Interessierter das Grundstück nicht einfach direkt beim Grundbuchamt für sich eintragen lassen. Der reguläre Erwerb funktioniert in drei Varianten.

• Kauf nach Aneignung: Der Freistaat eignet das Grundstück an und verkauft es regulär über eine Ausschreibung oder einen Freihandverkauf. Der Käufer erwirbt dann Eigentum vom Staat.
• Erwerb des Aneignungsrechts: Die Immobilien Freistaat Bayern überträgt das Aneignungsrecht gegen Entgelt an einen Dritten. Dieser tritt dann selbst die Aneignung an und wird Eigentümer. Diese Variante ist der klassische Weg in Bayern.
• Verzicht des Fiskus: Nur wenn der Freistaat im Einzelfall schriftlich auf das Aneignungsrecht verzichtet, kann sich ein Privater direkt das Grundstück beim Grundbuchamt aneignen. Diese Konstellation ist in Bayern selten.

Antragstellung und erforderliche Unterlagen

Wer sich für eine Ausschreibung der Immobilien Freistaat Bayern interessiert, reicht ein schriftliches Angebot bei der zuständigen Regionalvertretung ein. Üblich ist folgende Checkliste:

• Formloses Anschreiben mit Bezug zur konkreten Ausschreibung (Flurnummer, Ort, Objekt-Nr.)
• Angebot mit konkretem Kaufpreis (zum Höchstgebot)
• Nachweis der Bonität (bei höheren Angeboten durch Bankbestätigung oder Finanzierungszusage)
• Kopie des Personalausweises oder Handelsregisterauszugs bei juristischen Personen
• Angaben zur geplanten Nutzung (keine Bedingung, aber oft hilfreich)
• Anschrift, Telefonnummer, E-Mail für Rückfragen
• Versand in verschlossenem Umschlag mit Kennzeichnung als Angebot

Die Verwertung erfolgt in der Regel zum Höchstgebot. Der Freistaat Bayern ist nicht verpflichtet, dem höchsten oder irgendeinem Angebot zuzustimmen. Bei einem Verkehrswert über 100.000 Euro ist zusätzlich die Zustimmung des Ausschusses für Staatshaushalt und Finanzfragen des Bayerischen Landtags erforderlich, bei Ausschreibungen sogar ab 2 Millionen Euro.

So finden Sie herrenlose Grundstücke in Bayern

Eine offizielle, zentrale Liste herrenloser Grundstücke existiert in Bayern nicht. Das Bauministerium hat gegenüber Fachmedien bestätigt, dass weder im Grundbuch, im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) noch im Bayerischen Liegenschafts­informationssystem (BayLIS) ein automatisiertes Register geführt wird. Ein zentrales Flächenmanagement für herrenlose Objekte gibt es nicht. Wer nach solchen Objekten sucht, geht über mehrere Wege parallel vor.

• Immobilienangebote der Immobilien Freistaat Bayern: Auf www.immobilien.bayern.de werden einzelne Aneignungsrechte und Nachlassimmobilien regelmäßig ausgeschrieben. Wer den Newsletter abonniert, bekommt aktuelle Hinweise direkt.
• Anfrage bei der regionalen IMBY-Stelle: Eine gezielte Anfrage per E Mail mit Angabe der gewünschten Lage (Gemarkung, Flurnummer, Landkreis) kann weiterhelfen.
• Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts: Mit berechtigtem Interesse ist Einsicht ins Grundbuch möglich. Herrenlose Grundstücke sind dort als solche vermerkt.
• Kommunen und Gemeinden: Manche Städte und Gemeinden kennen brachliegende Flächen in ihrem Gebiet. Eine formlose Auskunft beim Liegenschaftsamt ist ein erster Anlaufpunkt.
• Notare und Makler: Erfahrene Fachleute im regionalen Immobilienmarkt haben bisweilen Kenntnis von herrenlosen Objekten, insbesondere nach Erbfällen.
• Internet-Plattformen: Manche Onlineportale sammeln Veröffentlichungen aus verschiedenen Bundesländern und machen sie recherchierbar.

Wichtiger Hinweis: Im Gegensatz zu Bayern führen andere Bundesländer teils öffentliche Listen. Der Brandenburgische Landesbetrieb für Liegenschaften und Bauen veröffentlicht etwa alle Grundstücke, bei denen das Land auf sein Aneignungsrecht verzichtet hat. Ähnliches gilt in den Bundesländern Mecklenburg Vorpommern, Rheinland Pfalz, Baden Württemberg und Sachsen Anhalt. Für Käufer, die konkret in einer Region suchen, kann ein Blick über die Landesgrenze lohnen. Über alles Wesentliche informieren die jeweiligen Landesbetriebe auf ihren Internetseiten.

Chancen und Risiken beim Erwerb herrenloser Grundstücke

Der Markt für herrenlose Grundstücke ist klein, aber mit klaren Chancen und Nachteile verbunden. Wer sich für den Kauf interessiert, sollte beide Seiten kennen.

Besonders kritisch sind bestehende Belastungen. Da das Grundstück nur hinsichtlich des Eigentums herrenlos ist, bleiben Hypotheken, Grundschulden und Dienstbarkeiten bestehen. Der neue Erwerber übernimmt diese Belastungen. Vor jedem Angebot ist ein aktueller Grundbuchauszug Pflicht. Die Daten über Belastungen sind dort im Abteilungsaufbau II und III vermerkt.

Häufige Fragen zu herrenlosen Grundstücken in Bayern

Gibt es eine Liste aller herrenlosen Grundstücke in Bayern?

Nein. Es gibt keine zentrale Liste. Die Immobilien Freistaat Bayern veröffentlicht im Internet nur diejenigen Objekte, bei denen der Staat das Aneignungsrecht entgeltlich veräußern will. Alle anderen herrenlosen Grundstücke bleiben unsichtbar, bis der Freistaat sie aneignet und regulär verwertet.

Wie schnell entscheidet der Freistaat Bayern über die Aneignung?

Die Ausübung des Aneignungsrechts ist nicht fristgebunden. Der Fiskus kann sein Recht auch über Jahre ruhen lassen. Bis zu einer Entscheidung bleibt das Grundstück in jedem Fall herrenlos. Der Freistaat ist vor Eigentumserwerb durch Aneignung auch nicht verantwortlich für das Grundstück.

Was passiert bei Gefahr, die von einem herrenlosen Grundstück ausgeht?

Geht von dem Grundstück eine Gefahr aus, etwa ein einsturzgefährdetes Gebäude, ist die zuständige Ordnungsbehörde der Gemeinde für die Gefahrenabwehr zuständig. Der frühere Eigentümer kann als Zustandsstörer herangezogen werden. Der Freistaat Bayern übt vor einer Aneignung keine Sachherrschaft über das Grundstück aus.

Unterscheiden sich herrenlose Grundstücke von Nachlassimmobilien?

Ja, rechtlich deutlich. Nachlassimmobilien fallen dem Freistaat Bayern als Staatserbe nach § 1936 BGB zu, wenn kein anderer Erbe existiert. Sie werden ebenfalls von der Immobilien Freistaat Bayern verwaltet, aber separat geführt. Herrenlose Grundstücke hingegen entstehen durch aktiven Verzicht des Eigentümers nach § 928 Absatz 1 BGB.

Welche Kosten kommen beim Erwerb auf mich zu?

Der Kaufpreis ergibt sich aus dem Angebot. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 bis 2 %), gegebenenfalls Maklerprovision (bei Ausschreibungen des Freistaats entfällt diese) und etwaige Kosten für die Übernahme bestehender Belastungen.

Wo bekomme ich Auskunft zu einem konkreten Grundstück?

Anfragen beantwortet die jeweilige Regionalvertretung der Immobilien Freistaat Bayern. Kontaktdaten aller Stellen finden sich auf www.immobilien.bayern.de. Für eine Grundbucheinsicht ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Quellen

• § 928 BGB (Aufgabe des Eigentums, Aneignung des Fiskus)
• § 1936 BGB (Gesetzliches Erbrecht des Staates)
• Immobilien Freistaat Bayern (immobilien.bayern.de)
• Bayerischer Landtag, Drucksache 17/17727: Staatliche Immobilien, Nachlassimmobilien und herrenlose Grundstücke
• Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages, WD 7-010-20: Kurzinformation zu herrenlosen Grundstücken
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Juli 1989, V ZR 76/88 (Aneignungsrecht)

Foto: Sergej, Pexels (kostenlos nutzbar)  ·  Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Für einen konkreten Erwerb lohnt ein Kommentar eines Fachanwalts oder Notars.